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경매·NPL

경매·NPL

법원경매절차
강제집행 경매
유치권관련 분쟁
대항력관련 분쟁
등기관련 분쟁
회생절차와 경매
경매대처방안(NPL기법)
주담대채무조정

◎ 등기관련 분쟁

□ 선순위 가등기

말소기준권리 이전의 선순위 가등기는 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 그러나 선순위 가등기라도 담보가등기는 말소되는데 소유권청구권 가등기인지 담보가등기인지는 매각물건명세서에 기재되어 있으며, 만일 이러한 기재가 없다면 소유권이전청구권 가등기로 보면 됩니다.

선순위 가등기도 소멸시효(10년)가 적용되는데 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력이 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간이 지나면 예약완결권은 소멸되는데 선순위 가등기권자가 점유 시에는 소멸시효가 적용되지 않습니다.


□ 토지별도 등기

등기부등본에는 토지등기부와 건물등기부가 있는데 단독주택의 경우 토지등기부와 건물등기부가 따로 존재하지만 집합건물(아파트. 빌라 등)의 경우 토지와 건물이 하나로 거래되도록 되어 있어 하나의 등기부만 존재합니다.

토지별도등기란 집합건물에서만 볼 수 있는 것으로 건물에 없는 권리관계가 토지에 설정되어 있다는 것을 나타내기 위해 집합건물임에도 토지에 관한 사항을 표시하고 있습니다.

집합건물 등기부는 한 동 전체의 표제부, 전유부분의 표제부, 갑구, 을구로 구성되는데 이때 전유부분의 표제부에 토지에 대한 권리인 대지권이 등기되고, 대지권의 표시 아래 부분에 대지권비율이 기재됩니다. 이것이 토지등기부를 대신하고 있어 집합건물에는 토지등기부가 없는 것이다.

토지별도등기가 발생하는 이유는 건축주가 건축을 할 때 토지를 담보로 먼저 대출을 받은 후 건물을 신축하고 준공이 되면 분양대금으로 대출금을 상환하고 세대별로 토지등기를 해줘야 되는데 이것이 되지 않은 경우 때문입니다.

토지별도등기를 확인하는 방법으로 건물등기부등본의 전유부분 표제부를 확인해 보면 '토지별도등기'가 있으면 이곳에 표기가 됩니다.

토지별도등기 물건이 경매에 부쳐지면 토지근저당권자는 배당을 받고 소멸하게 됩니다. 판례는 경매로 인해 잔금이 납부되었을 때에는 대지권 성립 전부터 토지에 별도등기로 설정되어 있던 근저당권은 ‘낙찰자가 인수한다는 특별매각조건’이 정해져 있지 않은 이상 소멸한다고 판시하고 있습니다. 따라서 토지별도등기가 있는 물건은 토지등기부상의 채권자가 배당신고를 했는지 확인하고, 특별매각조건이 붙은 물건은 입찰에 참여해서는 안됩니다.


□ 대지권 미등기

대지권 미등기 집합건물은 두 가지로 나뉘어지는데 첫째는 실제로 대지사용권이 없는 경우이며, 둘째는 대지사용권이 있으나 환지 등의 절차의 미비로 대지권의 등기를 경료하지 못한 경우로 볼 수 있습니다.

일반적인 경우가 두 번째인데, 대법원은 민법 제358조의 ‘저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다’는 규정을 들어 저당부동산에 종된 권리에도 유추 적용되고 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 전유부분의 소유자가 나중에라도 대지사용권을 취득하면 그 대지사용권에까지 미치고 위 저당권자는 전체 매각대금 중 대지사용권에 대한 부분에 대하여도 다른 후순위 채권자에 우선하여 변제 받을 수 있다‘고 판시하고 있습니다.

이러한 대법원의 판결 취지에 따라 경매물건의 매각공고에서 부동산의 표시란에 건물만을 기재하고 비고란 등에 '대지권 미등기'라고 기재하는데, 이 경우 최저매각가격에는 대지권가격이 포함되어 있음을 의미합니다. 그리고 감정평가서를 보면 미등기된 대지권의 감정가격도 나타납니다.


□ 예고등기

예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 불구하고, 인감증명 등을 위조하여서 소유권을 이전하였거나 저당권설정 및 말소 한 경우에 그 등기자체를 말소, 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구할 때 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기를 말합니다.

누가 어떤 원인을 들어서 예고등기를 하였는지 알고 싶다면, 등기사항증명서에 기재된 사건번호를 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여서 기록을 열람하면 자세히 알 수 있습니다.


□ 환매등기

환매등기란 양도한 재산을 모두 다 되돌려 살 수 있는 권리를 보유하면서 일정한 요건 하에 다시 살 수 있는 권리를 공시하는 등기입니다. 주로 국가나 지방자치단체, 공기업 등이 특수 목적용으로 매도를 하면서 매수인이 취득한 목적대로 사용하지 않으면 그 위약벌로서 환수하기 위해 환매등기를 하는 경우가 많습니다.


□ 공유지분

어떤 부동산이 수인의 공유물일 경우, 그 공유자의 지분이 경매로 나오는 것이 공유지분 경매입니다. 예를 들면 어느 토지가 '갑, 을, 병' 각 3인의 공유물이고 그 지분이 동일하게 각각 3분의 1씩이라고 할 때 '갑'이 '을'과 '병'의 동의 하에 그 지상에 건물을 지었다면 그 건물은 '갑'의 소유가 되는데 이때 '갑'의 토지 지분(3분의1) 근저당권자의 경매신청으로 ’갑‘의 토지 지분 3분의1이 경매에 나온다면 '갑'의 건물을 위한 법정지상권이 성립하는지의 문제에 있어서 판례에서는 ’다른 공유자의 이익을 침해한다‘는 이유로 법정지상권의 성립을 부정하고 있습니다.


□ 제시외 물건

부동산의 경매에서 경매물건 외 ’제시외물건‘이 있는 경우가 종종 있는데 이러한 경우 경매로 낙찰이 된 경우 ’제시외물건‘에 대해 매수인이 소유권을 취득하는지가 문제입니다. 이러한 경우 ’제시외물건‘이 매각에서 제외되더라도 부합물이나 종물이라면 매수인은 소유권을 취득하게 되는데 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에도 효력이 미치게 됩니다.[민법 제358조]

제시외 건물이 기존 건물에 부합된 것으로 보면 낙찰자는 경매로 제시외 건물까지 소유권을 취득하게 되는데 제시외 건물이 독립된 건물로 보아 부합물 내지 종물로 볼 수 없다면 소유권을 취득하지 못하고 법정지상권의 문제가 생기게 됩니다.



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