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경매·NPL

경매·NPL

법원경매절차
강제집행 경매
유치권관련 분쟁
대항력관련 분쟁
등기관련 분쟁
회생절차와 경매
경매대처방안(NPL기법)
주담대채무조정

◎ 대항력관련 분쟁

□ 법정지상권

지상권설정등기를 하지 않아도 성립되는 경우를 말하며, 민법에서는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 인정 합니다.

따라서, 매매나 증여, 경매 등으로 토지와 건물 소유자가 바뀌게 되는 경우 건물주가 일정기간 토지를 이용할 수 있게 하는 권리가 바로 이 법정지상권입니다.

☞ 법정지상권의 성립 요건

① 우선 저당권 설정당시 토지와 건물이 동일인 소유일 것.
② 매매, 경매 등으로 토지와 건물 소유주가 달라질 것.
③ 토지주인과 건물주 사이에 건물을 철거하기로 하는 특약이 없을 것.

이상과 같은 충족요건을 갖추어야 합니다.

물론 법정지상권이 성립될 경우 토지소유주는 지료를 받을 수 있습니다. 지료는 보통 당사자간 협의로 정해지며, 여의치 않은 경우 법원에 신청하여 받을 수 있습니다.


□ 대항력 있는 임차인

"대항력"이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

예를 들어 A집에 임차인으로 살고 있었는데 어느 날 집주인이(소유주) A집을 다른 사람(매수인)에게 매도하였고 신소유주(매수인)은 임차인에게 일주일 내로 집을 비워 달라고 합니다. 그렇지만 임차인이 이미 매매 이전에 주택을 인도(거주 또는 점유)받아 주민등록(전입신고)만 마쳤다면 쫓겨날 염려는 없습니다. 또한 계약만료 후 나갈 때 매수인에게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

☞ 대항력의 효력발생 시기

대항력은 임차인이 주택의 인도(거주 또는 점유)와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다. (‘주택임대차보호법’ 제3조 제1항) ‘그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다’는 것은 ‘다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다’는 취지입니다. (대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결)



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