경매 우선매수청구권
공유자우선매수청구권은 기존의 공유자에게 공유자의 인적유대관계를 고려하여 나머지 공유자에게 경매에 나온 지분을 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 주는 것이며, 공유자 우선매수신고가 있는 경우에는 최고가매수신고에도 불구하고 해당 부동산 공유자에게 매각을 허가하도록 규정하고 있고, 이때에는 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 간주됩니다.
집행관이 법대 앞에서 최고가매수신고인의 이름과 가격을 호칭하고 매각의 종결을 고지하기 전까지 공유자는 최고가매수신고가격과 동일가격으로 매수할 것을 신고하고 즉시 보증을 제공하면 유효한 우선매수권의 행사가 될 수 있으나 매각의 종결 후에는 공유자 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.
또한
① 공유물분할 판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매각대금을 분배하기 위한 현금화의 경우에는 공유자 우선매수청구권은 허용되지 않습니다.
② 실무상 공유지분 전체가 일괄매각되는 경우에 개시결정 기입등기 후 공유지분을 취득한 자가 우선매수권을 행사하는 경우 공유자 우선매수청구권은 허용되고 있지 않습니다. 다만, 공유지분이 개별매각되는 경우라면 기존 공유자는 우선매수청구권을 행사할 수 있습니다.
공유자 우선매수청구권을 행사한 물건에는 일반적으로 입찰을 꺼리게 되는 경우도 있어 입찰실시자가 아무도 없는 경우도 있을 수 있습니다. 이럴 경우에는 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 보아 공유자가 최고가매수신고인으로 결정됩니다. 다만 집행관이 입찰종결할 때까지 보증금을 제공하지 않으면 유찰이 되나, 우선매수신고인은 이후 다음 경매사건에서 공유자 우선매수청구권을 행사할 수 없게 되는 바 이는 입찰공정성을 위하여 공유자 우선매수청구권은 1회에 한하여 입찰자격을 허용하고 있기 때문입니다.
공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가매수 신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다.(민사집행법 제140조 제1항)
제140조 (공유자의 우선매수권)
①공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
②제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.
③여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.
④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.
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또한 임대주택법에 따른 임대사업자의 임대주택에 한하여 임차인우선매수청구권이 있고, 동산 경매의 경우 배우자우선매수청구권이 있습니다.
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